PRIVATIZACIJA DUBROVKINJE Kako je prodana zgrada Pemo centra

Kao što smo već spominjali, radnici Dubrovkinje Nuove, dio svojih plaća dobivali su u bonovima trgovačkih lanaca. Ta se praksa u Hrvatskoj održala sve do danas, pa nije rijetkost da se primjerice božićnica ili uskrsnica isplati u bonovima Konzuma ili nekog drugog trgovačkog lanca. Zakon o platnom prometu kazuje kako je sredstvo plaćanja u Hrvatskoj kuna, tako da bi po toj logici isplata plaća u bonovima bila nelegalna. Međutim, nadležne institucije nikad se nisu oglasile po tom pitanju. Lopticu odgovornosti prebacivale su s institucije na instituciju, a plaćanje bonovima nikad se nije javno proglasilo nezakonitim.

Bila isplata u bonovima zakonita ili ne, jedno je sigurno – osoba koja primi plaću u bonovima ne može raspolagati svojim novcem na način kako to ona želi, već je limitirana na usluge lanca za koji je dobila bonove. Uzet ćemo samo jedan primjer – svi se sjećamo devedesetih godina u Dubrovniku. Dobar dio Dubrovčana namirnice je, zbog povoljnijih cijena, kupovao u Neumu. Međutim, radnici Dubrovkinje koji su dobili plaću u bonovima, nisu mogli artikle kupovati u Neumu, već u Dubrovniku, i to po skupljim cijenama. Ispada da su tako u startu zakinuti za pravo raspolaganja svojim novcem.

Dubrovkinja Nuova na čelu s direktorom Pavom Miloglavom, dijelu svojih zaposlenika, pojedine djelove plaća isplaćivala je u bonovima dubrovačkih trgovačkih lanaca, među kojima su najpoznatiji Pemo, Mediator i DB Kantun. Kontaktirali smo vlasnika Pema Lovorka Miloševića da nam prokomentira isplatu plaća radnicima Dubrovkinje Nuove u bonovima Pema.

-Naravno da sam pristao na taj dogovor. Tko ne bi? – kazao nam je Milošević.

Sasvim je u pravu. Dijeljenje plaća u bonovima, Miloševiću je bila odlična poslovna prilika, i tu jasno nema ništa sporno, jer bi svaki podzetnik pristao na tu priliku. Da bi se Milošević osigurao u svezi novčanih potraživanja, Pemo na dio nekretnina Dubrovkinje Nuove upisuje pravo vlasništva. U onom trenutku kada se dugovi Dubrovkinje Nuove prema Pemu jako povećaju zbog isplate plaća u bonovima, dođe do prijenosa vlasništva radi neplaćanja. Tako je Milošević postao vlasnik skladišta u Duhanskoj stanici. Vrijednost prijeboja dugovanja na prijelazu milenija bila je 580 tisuća maraka.

Uskoro na prodaju kreće današnja takozvana zgrada Pemo centra, jedna od najvrijednijih nekretnina Dubrovkinje Nuove, zbog jako atraktivne lokacije. Upravo je tu zgradu, Dubrovkinja Nuova često davala kao zalog za kredite koje su dizali u Dubrovačkoj banci. Međutim, nakon što je pukla afera Peti ortak, Dubrovačka banka se raspala, a država je krenula u njenu sanaciju koju je provodila Državna agencija za osiguranje štednih uloga i sanaciju banaka (DAB). Kako bi Dubrovkinja Nuova podmirila svoja dugovanja prema DAB-u koja su 2003. godine iznosila oko 30 milijuna kuna, odlučeno je da se ide u prodaju današnje zgrade Pemo centra iz čije bi se prodaje DAB trebao namiriti.

Rapisuje se javni natječaj, a ponuda Pema je najbolja. U nalazu Državne revizije stoji da je Dubrovkinja Nuova 4. studenog 2003. zaključila s Pemom ugovor u kupoprodaji dijela čestice zgrade 742, te čestice zemlje 495 (sve k.o. Gruž), sveukupne površine 5009 metara kvadratnih za oko 4 milijuna tadašnjih njemačkih maraka. Revizija dalje navodi da je iz dokumentacije vidljivo da je prodajna cijena spomenutih poslovnih prostora utvrđena natječajnim uvjetima trebala približno iznositi oko 11 milijuna maraka, odnosno ugovorena cijena je za 7 milijuna maraka manja od prodajne cijene utvrđene prema natječajnim uvjetima.

Lovorko Milošević nam je kazao da je Pemo centar dobro preplatio, i da je plaćena cijena bila puno veća od realne.

-Ako je cijena bila niska, zašto se primjerice Mirko Obrvan (tadašnji vlasnik Mediatora op.a.) nije javio na natječaj, jer je kao zakupac, imao pravo prvokupa? – pita se Milošević i dodaje da se, upravo zbog visoke cijene, jako nećkao u vezi kupnje spomenute nekretnine.

Na kraju, kako sam kaže, na pothvat ga je nagovorio njegov prijatelj Stipe Gabrić Jambo. Prodajna cijena, rekli smo, utvrđena natječajnim uvjetima iznosila je 11 milijuna maraka, a Milošević je platio 4 milijuna maraka. Na prvi pogled izgleda kao da je fonomenalno prošao. No, ovoga puta možda je natječajna cijena bila nerealna.

Naime, treba reći da je Milošević za oko 4 milijuna maraka kupio 3824 kvadrata današnje zgrade Pemo centra, te 1184 kvadrata parkirališta, no u to vrijeme cijela nekretnina, sjetit ćete se, bila je u katastrofalnom stanju. Pisali smo već kako se cijene nekretnina u Dubrovniku 2003. kreću oko 2000 maraka za kvadrat. Po toj logici, Milošević je samo za zgradu trebao platiti nešto manje od 8 milijuna maraka. Međutim, kada se kupuje puno kvadrata, cijena po kvadratu pada, a ostaje nepoznanica koliko je Milošević uložio u derutnu zgradu koja zbog lošeg stanja nije mogla imati realnu tržišnu cijenu. Naime, to smo ga pitali, ali nije se mogao ni približno sjetiti neke cifre.

-Uložio sam puno, ali ne znam točan iznos, jer se ulaganje događalo tijekom više godina. Zgrada je bila u jako lošem stanju – kazao nam je Milošević.

Da zaključimo - zgrada je bila derutna, a Milošević je kupio puno kvadrata. S druge strane, radi se u jednoj od najatraktivnijih lokacija u Dubrovniku. Sami procijenite je li cijena realna, odnosno je li Lovorko Milošević dobro prošao.

Milošević je nešto malo kasnije od Dubrovkinje Nuove kupio još 1108 kvadrata iste zgrade za oko 2 milijuna maraka. Cijena je ovdje skoro 2000 maraka za kvadrat, ali se radi o manjoj kvadraturi od prethodne kupoprodaje.

Tvrtka Prva sportska kladionica d.o.o. (PSK) prošla je znatno skuplje od Miloševića, ali treba reći da se radi o manjem prostoru, a koji je isto tako za razliku od ostalog dijela zgrade, bio uređen, odnosno u puno boljem stanju.

Naime, riječ je o nekretnini u kojoj se nalazio disko klub Sun City koji je vodio dubrovački poduzetnik Petar Čučuk. Sun City se otvorio u prvoj polovici devedesetih, a Dubrovkinja Nuova ga je dala Čučuku u najam.

Ubrzo Čučuk i Miloglav kreću s novim poslovima – 1996. godine, bez javnog natječaja, odnosno izravnom prodajom, Dubrovkinja Nuova prodaje Čučuku svoju poslovnicu u Zatonu veličine oko 100 kvadrata za 365 tisuća kuna, odnosno 103 tisuće maraka. Čučuk plaća 106 tisuća kuna Dubrovkinji Nuovoj, a ostatak cijene ne mora platiti, jer je uložio svoj novac u uređenje Sun Cityja, te se to prebija.

Međutim, Državna revizija navodi kako dokumentacija o tome nije jasna.

-Dubrovkinja Nuova je u poslovnim knjigama za 1998. godinu evidentirala podmiru dugovanja u iznosu od 258 tisuća kuna za poslovnicu u Zatonu na način da je Čučuku priznala ulaganja u poslovni prostor u Duhanskoj stanici. Iz dokumentacije nije vidljivo tko je, u kojoj vrijednosti i kada obavio ulaganja, a ugovorom nije bila predviđena mogućnost podmirenja obveza ulaganjem – zaključuje Državna revizija.

Još nešto je zanimljivo. Naime, Državne revizija ističe kako je procjenu ulaganja i povećanja vrijednosti poslovnog prostora u Sun Cityju obavio djelatnik Dubrovkinje Nuove. Revizija ne spominje ime, ali vjerojatno je riječ o Anti Srhoju, koji je bio član Uprave Dubrovkinje Nuove, a ponekad je znao obavljati vještačenja nekretnina za Dubrovkinju Nuovu. Upravo je on radio procjenu vrijednosti nekretnina koje su mijenjali Čučuk i Dubrovkinja Nuova o čemu smo pisali prošli put. Ante Srhoj i Petar Čučuk danas su poslovni partneri koji su zajedno izgradili takozvani Downtown – šoping centar, upravo na zemljištu Dubrovkinje Nuove.

Naposljetku, disko klub Sun City se zatvara, a Dubrovkinja Nuova prodaje taj prostor. PSK u jesen 2003. godine kupuje Sun City, terasu ispred njega, te dio parkirališta sveukupne površine 613 kvadrata za oko 2 milijuna maraka. Revizija navodi da je PSK u vrijeme kupoprodaje bila u podzakupu, te da je iskoristila pravo prvokupa, iako ugovorom nije bila predviđena mogućnost prijenosa prava prvokupa. Nadalje, Revizija zaključuje kako je za prodaju spomenutih prostora trebalo objaviti natječaj i dobiti suglasnost Nadzornog odbora u skladu s odredbama statuta.

Vratimo se mi na isplatu plaća u bonovima radnicima Dubrovkinje Nuove. Kako smo već rekli, plaća se nije isplaćivala samo u bonovima Pema, već i od drugih dubrovačkih trgovačkih lanaca, među ostalim i od DB Kantuna u vlasništvu Iva Brbore, te Mediatora u vlasništvu Mirka Obrvana.

I oni su s Dubrovkinjom Nuovom prebijali dugovanja preko nekretnina. Tako je Obrvan došao do poslovnog prostora u Gružu veličine 51 metar kvadratni za 175 tisuća maraka kojeg je u cijelosti isplatio prijebojem.

Brbora je od Dubrovkinje Nuove kupio dva poslovna prostora. Jedan je u Peytonu, a velik je 215 metara kvadratnih. Brbora ga je kupio za 1,1 milijun kuna (323 tisuće maraka), a prijebojem je platio 860 tisuća kuna.

Drugi poslovni prostor nalazi se preko puta skretanja za Medarevo. Riječ je o poslovnom prostoru veličine 483 kvadrata za koji je Brbora izdvojio 2 milijuna kuna (540 tisuća maraka). Prijebojem je platio skoro 500 tisuća kuna.

Gledajući sve ovo, ostaje nejasno kako su Brbora, Obrvan i Milošević uspjeli, a Dubrovkinja Nuova nije. Bavili su se istom djelatnošću, a Dubrovkinja Nuova je bila u znatnoj prednosti pred njima koji su kretali od nule, jer je u svom vlasništvu imala mnogobrojne prostore za koje nije morala plaćati najam. Naravno da su u ratu pretrpili veliku štetu, te da nije bilo lako poslovati, ali vjerojatno je postojao način da se održi poslovanje. Dio radnika se u prvoj polovici devedesetih godina mogao poslati na poček, ili nešto slično, dok se ne stabilizira poslovanje. Znalo se i tada da će rat proći, te da će doći bolja vremena, te će opet ljudi morati odlaziti u dućane i kupovati prehrambene artikle. Trebalo je pronaći način kako pregrmiti teška vremena, te se vratiti na tržište jači i uspješniji.

Nije li tvrtka Pemo najbolji primjer? Još uvijek je to najjači trgovački lanac u Dubrovniku koji zapošljava stotine ljudi i mnoge dubrovačke obitelji žive od te tvrtke. Svaka čast Lovorku Miloševiću što je održao poslovanje, te što otvara radna mjesta, ali zar to isto nije mogla Dubrovkinja Nuova, i to u puno većem obimu? Realno gledajući, ta je tvrtka danas mogla biti jedna od najjačih trgovačkih lanaca u Dalmaciji, nešto poput Tommyja, te je mogla igrati važnu ulogu u turizmu, ali i otkupu poljoprivrednih proizvoda s dubrovačkog područja.

Mogla je biti firma koja bi pokretala gospodarstvo na jugu Hrvatske, ali je nažalost po sviju nas, nestala u vihoru privatizacije.

(nastavlja se)